THUẾ CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ Ở HY LẠP CÓ THỂ TĂNG LÊN 15%: NHÀ ĐẦU TƯ THỊ THỰC VÀNG CẦN BIẾT GÌ?

Ngày 6/9/2026, Thủ tướng Hy Lạp Kyriakos Mitsotakis đã chính thức công bố kế hoạch tăng thuế chuyển nhượng đối với việc mua nhà ở của một số cá nhân đến từ các quốc gia ngoài Liên minh châu Âu (EU), có hiệu lực từ ngày 01/01/2027. Theo mức hiện hành, một căn nhà trị giá 400.000 EUR chỉ phải chịu khoảng 12.360 EUR tiền thuế chuyển nhượng. Tuy nhiên, nếu chính sách mới được hoàn thiện, khoản thuế này có thể tăng lên tới 61.800 EUR – gấp gần năm lần so với hiện tại. Đây là một thay đổi quan trọng, đặc biệt đối với các nhà đầu tư Việt Nam đang tìm hiểu chương trình định cư Hy Lạp và Thị thực Vàng (Golden Visa) thông qua bất động sản. Vấn đề đặt ra là: thuế 15% sẽ áp dụng cho ai và tác động ra sao đến kế hoạch đầu tư trong thời gian tới.

Chi tiết chính sách thuế giao dịch bất động sản mới

Theo nội dung được công bố, đề xuất thay đổi chính sách thuế giao dịch bất động sản tập trung vào một số điểm đáng chú ý sau:

• Đối tượng áp dụng: Công dân hoặc nhà đầu tư đến từ các quốc gia ngoài khối EU (bao gồm các nhà đầu tư tham gia chương trình Thị thực Vàng Hy Lạp)

• Loại hình bất động sản: Chỉ áp dụng cho bất động sản nhà ở. Các loại hình khác như mặt bằng thương mại, văn phòng, đất hoặc kho xưởng vẫn giữ mức thuế cũ khoảng 3,09%.

• Mức tăng: Thuế chuyển nhượng cơ bản dự kiến tăng từ 3% lên 15%. Nếu tính khoản phụ thu địa phương mức thực tế có thể từ khoảng 3,09% lên 15,45% như vậy tăng gấp khoảng 5 lần so với mức hiện hành.

• Thời gian dự kiến: Theo kế hoạch được công bố vào tháng 9/2026, chính sách vẫn cần hoàn tất quy trình pháp lý và ban hành các văn bản hướng dẫn cần thiết trước khi chính thức được triển khai. Thời điểm dự kiến có hiệu lực là ngày 01/01/2027, tuy nhiên nhà đầu tư cần tiếp tục theo dõi văn bản chính thức để xác nhận thời điểm và phạm vi áp dụng cuối cùng.

Lý do chính phủ Hy Lạp quyết định siết chính sách thuế bất động sản

Trong bài phát biểu ngày 6/9, Thủ tướng Mitsotakis có đề cập rằng việc Hy Lạp đề xuất tăng thuế chuyển nhượng nhà ở từ 3% lên 15% xuất phát từ áp lực ngày càng lớn lên thị trường nhà ở đặc biệt tại những khu vực có nhu cầu đầu tư cao.

• Giảm áp lực giá nhà: Nhu cầu mua bất động sản từ nước ngoài tăng đã góp phần tạo áp lực lên giá nhà khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân địa phương trở thành vấn đề được Chính phủ Hy Lạp quan tâm.

• Điều tiết dòng vốn vào bất động sản nhà ở: Thuế 15% tạo thêm chi phí đối với một số người mua ngoài EU qua đó góp phần hạn chế nhu cầu đầu tư vào phân khúc nhà ở đang chịu nhiều áp lực.

• Tiếp tục điều chỉnh chính sách Thị thực Vàng: Việc tăng thuế chuyển nhượng 15% tiếp nối chuỗi hành động tăng ngưỡng đầu tư Thị thực Vàng và chính phủ Hy lạp đang tìm cách cân bằng giữa thu hút vốn đầu tư nước ngoài và nhu cầu nhà ở trong nước.

Tác động tài chính thực tế đối với nhà đầu tư Thị thực Vàng Hy Lạp tại Việt Nam

Sự khác biệt giữa 3,09% và 15,45% trở nên rõ ràng hơn khi đặt vào những mức giá bất động sản cụ thể.

Sự gia tăng chi phí giao dịch này có thể làm giảm phần nào lợi thế của hình thức đầu tư bất động sản trực tiếp trong chương trình Thị thực Vàng Hy Lạp đặc biệt khi nhà đầu tư phải bổ sung thêm hàng chục nghìn EUR ngoài giá trị tài sản ban đầu.

Điều này cho thấy việc hoạch định ngân sách cho thấy việc hoạch định ngân sách cho Thị thực Vàng Hy Lạp trong tương lai không nên chỉ dừng ở giá mua bất động sản. Nhà đầu tư cần tính cả thuế chuyển nhượng, phí pháp lý, chi phí giao dịch và các nghĩa vụ liên quan để xác định tổng vốn thực tế.

Riêng với các phương án 250.000 EUR liên quan đến chuyển đổi công năng hoặc phục hồi công trình nhà đầu tư không nên mặc định áp dụng ngay phép tính 15,45%. Cần chờ quy định triển khai làm rõ cách phân loại tài sản và thời điểm xác định tính chất bất động sản trong từng giao dịch.

Nhà đầu tư Việt Nam nên làm gì trước thay đổi này?

Trước khả năng thuế chuyển nhượng nhà ở Hy Lạp tăng lên 15% từ ngày 01/07/2027, nhà đầu tư Việt Nam quan tâm đến bất động sản và Thị thực Vàng Hy Lạp nên chủ động:

1. Tận dụng khoảng thời gian trước 01/07/2027: Nếu đã có kế hoạch mua bất động sản, nhà đầu tư nên sớm hoàn thiện giao dịch trước mốc dự kiến áp dụng thuế mới.

2. Tính lại tổng ngân sách đầu tư: Nếu chính sách được triển khai như công bố thì khi đó nhà đầu tư cần lập kế hoạch tài chính cho giai đoạn từ năm 2027 và phải cộng thêm 15% tiền thuế chuyển nhượng vào tổng vốn đầu tư ban đầu cùng các chi phí luật sư, công chứng và môi giới.

3. Cân nhắc các hình thức đầu tư khác: Bên cạnh bất động sản, nhà đầu tư có thể đánh giá thêm các hình thức đầu tư đủ điều kiện Thị thực Vàng để lựa chọn phương án phù hợp với ngân sách, mục tiêu cư trú và chiến lược tài chính của gia đình.

Kết luận 

Sự thay đổi của thuế bất động sản Hy Lạp có thể làm bài toán đầu tư trở nên đắt đỏ hơn nhưng không làm mất đi giá trị của một kế hoạch được chuẩn bị đúng thời điểm. Đối với nhà đầu tư hướng đến Thị thực vàng Hy Lạp điều quan trọng không chỉ là sở hữu một bất động sản mà là chủ động lựa chọn tài sản, kiểm soát chi phí và xây dựng lộ trình phù hợp với tương lai của cả gia đình. Chính sách có thể thay đổi nhưng sự chuẩn bị từ sớm luôn giúp nhà đầu tư có nhiều lựa chọn hơn.

Axis Global đồng hành cùng nhà đầu tư trong quá trình đánh giá hồ sơ, thẩm định bất động sản và xây dựng lộ trình định cư Hy Lạp phù hợp trước những thay đổi dự kiến từ 01/07/2027. Liên hệ +84 929 352 599 để đặt lịch tư vấn và cập nhật những thông tin mới nhất về Thị thực Vàng Hy Lạp.

Xem thêm những bài viết liên quan

Chương trình đầu tư định cư Hy Lạp

Các dự án đầu tư bất động sản tại Hy Lạp

Các chương trình đầu tư định cư Châu Âu khác

Những câu hỏi liên quan:

1. Nhà đầu tư Việt Nam có nằm trong nhóm chịu thuế chuyển nhượng 15%? 

Việt Nam thuộc nhóm quốc gia ngoài EU/EEA. Theo nội dung Chính phủ Hy Lạp công bố, mức thuế mới hướng đến giao dịch mua nhà ở của một số công dân nước thứ ba. Tuy nhiên, việc áp dụng cụ thể còn phụ thuộc vào tư cách người mua và quy định chính thức khi chính sách được ban hành.

2. Thuế 15% có đồng nghĩa Thị thực Vàng Hy Lạp thay đổi điều kiện đầu tư không? 

Đây là thay đổi về thuế chuyển nhượng nhà ở, không phải thông báo thay đổi điều kiện của chương trình Thị thực Vàng. Vì vậy, cần phân biệt giữa ngưỡng đầu tư để đủ điều kiện cư trú và chi phí thuế phát sinh khi mua bất động sản.

3. Có nên đẩy nhanh kế hoạch mua bất động sản Hy Lạp trước khi thuế tăng? 

Mức thuế 15% được dự kiến áp dụng từ 01/07/2027, nhưng quy định chuyển tiếp đối với giao dịch đã đặt cọc, ký thỏa thuận hoặc đang hoàn tất trước thời điểm này vẫn cần chờ văn bản pháp luật chính thức. Vì vậy, nhà đầu tư đang có kế hoạch giao dịch trong giai đoạn 2026–2027 nên đặc biệt theo dõi thời điểm hoàn tất chuyển nhượng và quy định chuyển tiếp.